Российские клиенты был единственным значительным фактором на болгарском рынке курортной недвижимости летом 2009 года. Изменения в их поведении, определяет не только спросом и ценами, а действиями, что небольшая часть серьезных предпринимателей, которые по-прежнему активны в этом сегменте, как показывает анализ ГрийнЛайф, одной из ведущих инвестиционных компаний в этом секторе.
Если весной этого года на рынке недвижимости на курортах еще были клиенты, готовы платить цену, указаной от продавцов по некоторым оперделенным характеристикам недвижимости, то сегодня 100% всех покупателей, ищут самой-выгодной сделки и максимальную скидку на недвижимость. Почти 75% клиентов, которые объявили свои конкретные поиски - площадь, характеристик проекта, даже такие конкретные.
Согласно ГрийнЛайф, 77% покупателей в течение последних двух месяцев, не ищут недвижимость с определенными характеристиками, но хотят, увидеть "самые выгодные предложения на рынке и сделать лучшие сделки. Эта тенденция является новой для рынка и мы нуждаемся во времени для разработки механизма для реакции признает Мариана Даскалов, коммерческий директор ГрийнЛайф.
Все чаще бывает в течение одной недели, получить запрос от нескольких агенств, на скидку цен на одну и ту же конкретную квартиру. Итак, мы установили и изменения в поведении покупателей - обращаясь к агентству просят за "лучшие предложения" и выбрав конкретный объект, начинают делать запросы во все агенства и узнавать, где самая ниская цена, по которой он может приобрести этот объект. Мы, как инвесторы имеем четкие правила для работы с агентствами, но борьба за клиентов между фирмами становится более ожесточенной, а некоторые из них уже готовы отступить от своей собственных комиссионных в удовлетворении клиента и заключить сделку, объясняет Даскалова.
В процессе переговоров скидка от первоначальной цены достигает до 20%, но только при оплаты 100% от суммы причитающейся за недвижимость. Это схема, которую предпочитают 60% от всех покупателей. Только 20% находятся в поисках индивидуальной схемы отсроченного платежа, которыe оплатять 30% от первого этапа, остальные остoнавливаются на поэтапных схемах, разработанных для соответствующего проекта.
Продажа "на нулевом цыкле" продолжают сокращятся, летом этого года упала до 5% от всех продаж. Оставшиеся 95 процентов решили купить готовый продукт.
Эта статистика является общей для рынка на побережье Черного моря, и, несмотря на это, мы смогли добиться значительного числа продаж в новом проекте. В настоящее время отсуствовает предложения на рынке недвижимости, которые удовлетворяют требованиям заказчика. Апартаменты типа "гостиничного номера" не соответствуют критериям высокому проценту покупателей, это массовые предложения, коментирует Мариана Даскалова.
Компании, которые предлагают продукцию высокого качества и твердо стоять на рынке, такие как наша, заметное снижение реализованных сделок этого лета в рамках 50% по сравнению с прошлым, при условии, что общее снижение в сегменте в пять раз.
Русские покупатели, ищут больше места,простора, дополнительные сооружения, архитектуру. Только 35% всех покупателей попадают в категорию так называемых. "низкий сегмент и бюджет между 16 000 и 25 000. В настоящее время в отношении такой суммы закупают студий по цене за квадратный метр между 400 и 500 евро.
Но самой влиятельной является группа из представителей россиян средней классы, которая распологает бюджетом между 45 000 и 60 000 евро. Они непременно хотять скидку, ищут лучшие предложения в этой категории, но имеют серьезные требования к недвижимости. В этой группе следует процент покупателей, которые имеют бюджет между 60 000 и 150 000 евро, а теперь хотят, чтобы купить дом.
Общий спад цен на недвижимость мотивирует новый поиск и ожидания аналитиков, тенденций, которыe увеличатся в течении осенних месяцев, когда начинаются выставки недвижимости в России. Менее чем год тому назад , эти клиенты могли купить большую квартиру в хорошем комплексе, однако кризис в настоящее время позволяют им приобретать отдельную виллу или дом, и они этим пользуются. Это привело к изменению доли проданных домов- год назад, распределение было 10% до 90% в пользу квартир, сегодня доля домов уже 30% от всех продаж.
Другой важной особенностью рынка для отдыха недвижимости является полное отсутствие спекулянтов, в результате которой исчезли и пакетные продажи квартир. Российские инвесторы были популярны с такого рода покупки год назад, но этим летом их интерес к таким операциям пропал.
Исследования ГрийнЛайф показывают, что 87% всех покупателей приобретают недвижимость для личного пользования и не хотят сдавать их в аренду. Другие сочетают прибыль аренды с собственным отпуском, и только 3% от новых владельцев приобретают недвижимость, для перепродажи и прибыли. Это еще раз свидетельствует об отсутствии спекулятивного интереса.
Все платежи производятся наличнными, и не используется внешние финансирования. На данный момент российские клиенты показывают крайнюю дисциплинированность при отссроченных платежей . Есть позитивные сигналы и закрытия сделок со старыми англо-говорящими клиентами. В начале лета почти 34% от сделок не могли осуществиться до конца, поскольку 7 пунктов из них хотели откозаться полностю, 15 пунктов хотели рассроченный платеж, 12 ищет причину задержки для отлаживания последнего вноса платежа. Проблемные операции в настоящее время сократилась до 15% всего лишь на 5 процентных пунктов стремятся "освободить" от своих обязательств по сделке.
В течение первых двух месяцев этого года, рынок был действительно проблемным и сделки практически отсутствовали, сказала Мария Даскалова.
Дальнейшее развитие деятельности вселяет в нас оптимизм по поводу будущего рынка в краткосрочом плане. Основной причиной этого является отсутствие адекватных проектов. Почти все, что предлагется сегодня на рынке, разработано 2 даже 3 года тому назад и отвечает требованиям тому времени. Проекты, соответствии с новыми критериями будут продаваться успешно, даже на нулевом цикле, и в ближайшие месяцы, что сохранит эту активност до конца этого года. Несмотря на окончание летнего сезона в сегменте продажи недвижимости для отдыха будет доминировать летние продажи и займет большую долю - около 70% всех сделок в течение зимних месяцев, добавляет прогноз ГрийнЛайф Мариана Даскалова.
Цены на квартиры в больших роскошных комплексах отступают уровню сделок, однако o реальных снижение цен обсуждаются, только за стол переговоров.
При земляных участках, особенно те с хорошей панарамой,изменения незначительны. При резко сниженной инвестиционной активности, это означает большие ножницы между ценами и спросом. Активные покупатели ищут 60-70 евро за кв. м., в то время, как собственники все еще просят двойную цену.
Ожидания после зимы, интересы обеих сторон приблизятся в результате ряд многих социально-бытовых проблем, которые возникнут для собственников земли. Ни для кого не секрет, что за годы, люди в этих областях, позволили себе более высокий уровень жизни со средставами от реализованных продаж земельных участков. Ожидается, что кризис и слабый летний сезон может вызвать трудности для них и это отрезвит их новыми рыночными условиям, в результате чего цены будут падать. Только тогда начнутся заключать сделки в этом сегменте.
